"la strada giusta per i tuoi immobili"

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Il Contratto Preliminare

IL CONTRATTO PRELIMINARE detto anche COMPROMESSO

Il contratto preliminare è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo

Il preliminare è necessario che contenga al suo interno, gli elementi principali della vendita, quali il prezzo, una precisa descrizione dell’immobile da acquistare, l’indirizzo, i dati catastali e la data del contratto definitivo.  

Di fondamentale importanza, è definire tutti gli obblighi reciproci a cui adempiere prima della consegna dell’immobile e quindi entro la data del contratto definitivo.

Il preliminare si può stipulare sia dal notaio che per mezzo dell’agenzia della quale i si è avvalsi per l’acquisto, oppure tra privati, ma è opportuno porre attenzione agli obblighi che da esso derivano quali:

  • Acconto prezzo sostanziosi, 
  • Tempi lunghi tra preliminare e definitivo
  • Venditore soggetto fallibile

E’ importante, ai fini della tutela dell’acquirente, che il contratto sia registrato ed eventualmente trascritto, ma nel caso di trascrizione è opportuno farlo dal notaio, perché, la trascrizione, è considerata una reale prenotazione dell’acquisto dell’immobile, ossia lo rende opponibile a terzi. 

Questo vuol dire che il venditore non potrà più vendere l’immobile a nessun altro potenziale acquirente anche qualora gli venga offerto un importo più alto, né potrà concedere ipoteca sull’immobile, né costituire qualsiasi altro diritto pregiudizievole. 

Nessun eventuale creditore del venditore potrà iscrivere ipoteca su un immobile promesso in vendita nè potrà essere pignorato, la trascrizione quindi garantisce l’acquirente si, ma anche il venditore che così non sarà soggetto al rischio di un eventuale creditore e sarà libero di vendere il suo immobile.

In sede di registrazione del contratto preliminare, si dovranno pagare le seguenti imposte che saranno recuperate in sede di contratto definitivo:

  • 0,50% sulla caparra, che verrà rimborsata all’acquirente all’atto del rogito;

la caparra confirmatoria è un elemento importante. Nel caso in cui l’acquirente, che ha dato la caparra, si ritiri dall’affare rinunciando all’acquisto, perderà la somma che ha usato per vincolarsi. Se invece è il venditore a tirarsi indietro, dovrà restituire il doppio della cifra pagata dall’acquirente.

  • 3% delle somme pagate come acconto sull’intero ammontare del prezzo, in base alla formula che si decide di scrivere nel preliminare

La parte adempiente, poniamo il venditore, può anche scegliere di far eseguire coattivamente il contratto; in quel caso la caparra sarà conteggiata come acconto sulla somma totale. Infine, a completare tutti gli elementi del compromesso, c’è la penale.

Qualora sia prevista, la clausola impone che nel caso di inadempimento, la parte che non ha rispettato i termini dell’accordo paghi un risarcimento alla controparte che ha subito la lesione.

Come anticipato, il contratto preliminare deve essere sempre registrato presso una sede dell’Agenzia delle Entrate; il termine indicato è di 20 giorni dalla firma dell’accordo preliminare, per evitare di incorrere in sanzioni, sanabili unicamente con la procedura del ravvedimento operoso: il contribuente infatti ha la possibilità di correggere di sua spontanea volontà un errore commesso e ottemperare così al mancato pagamento di un tributo

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