"la strada giusta per i tuoi immobili"

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Ipoteca

Che cosa è l’ipoteca?

L’ipoteca sulla casa è un diritto di garanzia reale che, in questo caso, è stato costituito sulla tua casa, a garanzia del cosiddetto mutuo ipotecario, tramite iscrizione nei pubblici registri immobiliari, al fine di tutelare il creditore, la tua banca, contro il pericolo dell’insolvenza.

L’ipoteca, dà il potere al creditore ipotecario di espropriare la casa su cui è stata istituita, cioè il bene oggetto della garanzia, anche se questa è stata acquistata da un terzo. Inoltre, il creditore ipotecario ha anche il diritto di prelazione sul bene e sulla somma ricavata dall’espropriazione della casa, viene cioè soddisfatto prima degli altri creditori.

L’ipoteca deve essere iscritta per una somma determinata, è indivisibile e insiste tu tutti i beni vincolati e in ogni loro parte. Tieni sempre presente che per costituire un’ipoteca sulla casa occorre fare una perizia per valutare se l’ammontare del credito può essere coperto dal bene che si intende ipotecare.

Esistono tre tipologie di ipoteca:

  • legale: prevista dalla legge in casi particolari, per tutelare il diritto del creditore, nei casi in cui necessita di essere tutelato da una garanzia reale forte come l’ipoteca;
  • giudiziale: decisa da una sentenza del giudice, dove ci si rivale sui beni del debitore, che viene condannato a pagare una somma di denaro, ad adempiere ad altra obbligazione o a risarcire i danni da liquidarsi successivamente. 
  • volontaria: concessa volontariamente dal debitore a garanzia del creditore, per atto pubblico o scrittura privata a pena di nullità. Un esempio classico è di chi acquista casa e concede l’ipoteca alla banca, che a sua volta gli concede il mutuo sulla casa oggetto della compravendita.

Vuoi sapere se c’è l’ipoteca sulla tua casa e di quale ipoteca si tratta, quali possono essere i modi per estinguerla e qual è procedura per la sua cancellazione? 

Prima di acquistare casa e, magari, di riqualificarla per approfittare degli incentivi fiscali, devi assolutamente verificare che non gravi su di essa nessuna ipoteca

Non è difficile sapere se c’è l’ipoteca sulla tua casa o su quella che hai deciso di acquistare. Basta fare una visura ipotecaria (o avvalerti del Notaio al quale ti sei affidato per l’acquisto), un documento rilasciato dalla banca dati degli attuali Uffici di Pubblicità Immobiliare , gestita dall’Agenzia delle Entrate,che ti permette non solo di venire a conoscenza di eventuali ipoteche, pignoramenti o di altri vincoli sulla casa, ma anche di individuare il proprietario dell’immobile (cioè colui che è titolare del diritto di proprietà e che può procedere alla alienazione del bene).

Dove puoi richiederla quindi?

  • presso gli Uffici di Pubblicità Immobiliare, dove è disponibile il modulo. 
  • su alcuni siti web, seguendo la procedura richiesta.
  • l’agenzia immobiliare che ti sta seguendo per l’acquisto
  • il notaio di cui ti sei avvalso per l’acquisto

In una visura ipotecaria puoi trovare tutti gli atti relativi alla casa di tuo interesse, e cioè:

  • trascrizioni: riguardano gli atti attraverso i quali un immobile viene trasferito da un soggetto a un altro. Puoi scoprire anche chi è il proprietario di un immobile e se costui ne possiede altri;
  • iscrizioni: attraverso queste puoi verificare la presenza di ipoteche derivanti, per esempio, da contratti di mutuo;
  • annotazioni: sono formalità che modificano precedenti trascrizioni, iscrizioni o annotazioni, come le cancellazioni di ipoteche o di pignoramenti. Le ispezioni ipotecarie possono essere effettuate secondo due modalità:
  • ricerca per soggetto, per immobile o incrociata soggetto/immobile;
  • ricerca per nota di cui già si conoscono gli estremi identificativi.

Come posso cancellare l’ipoteca dall’immobile?

La cancellazione dell’ipoteca vuol dire eliminare in maniera definitiva tutte le formalità che sono iscritte nei registri immobiliari.

Puoi cancellare l’ipoteca nel momento in cui estingui il tuo mutuo. La banca con cui hai acceso il mutuo rilascia una certificazione in cui dà il consenso alla cancellazione dell’ipoteca dai pubblici registri immobiliari, che deve essere inoltrata agli uffici competenti tramite Pec, posta elettronica certificata.

La cancellazione porta all’estinzione dell’ipoteca, mentre, se estingui il mutuo, non hai automaticamente la cancellazione dell’ipoteca dai registri immobiliari.

Dopo l’estinzione un’ipoteca non ha più valore di garanzia del credito, quello per cui era stata iscritta. Questo però non vuol dire che non sia ancora iscritta nel registro immobiliare, perché magari non è ancora stata materialmente cancellata.

A questo punto, quando sei sul punto di estinguere l’ipoteca della tua casa, ti conviene accertarti che l’immobile sia stato cancellato dai registri pubblici.

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