"la strada giusta per i tuoi immobili"

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La Mediazione

L’art. 1754 c.c. definisce “mediatore” colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.

Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento.

Il contratto di mediazione non richiede particolari forme, per la sua esistenza non è necessaria la stipula di un vero atto scritto. Il mandato può essere anche orale. Il mandato di agenzia può avere origine anche da un contratto di fatto, cioè dall’accettazione tacita della partecipazione del mediatore durante le trattative la conclusione dell’affare. Nel caso di conferimento dell’incarico in forma orale, il contratto è sempre revocabile, Invece, se l’incarico ha origine da un atto scritto, esso scade o è revocabile secondo le regole individuate nell’atto stesso.

Provvigione

Circa la provvigione, è necessario analizzare l’art. 1755 c.c. ai sensi del quale “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità”.

Il diritto alla provvigione si basa quindi sui seguenti presupposti:

  1. conclusione dell’affare;
  2. nesso di causalità tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare.

Che si intende per affare concluso?

Secondo la giurisprudenza, l’affare può considerarsi concluso quando fra le parti è sorto un valido rapporto obbligatorio, come accade in caso di stipula di contratto preliminare, che legittima ciascuna delle parti ad agire in giudizio per il rispetto del vincolo giuridico sorto oppure per il risarcimento del danno. In caso di stipula fra le parti di contratto preliminare il diritto al compenso del mediatore sorge a prescindere dalla successiva stipula del contratto definitivo 

L’affare non può dirsi concluso quando le parti hanno stipulato una semplice minuta o puntuazione poiché rientrano nella fase di avvio delle trattative contrattuali dalle quali non sorge alcun vincolo giuridico.

La provvigione quando va pagata al mediatore?

A seguire,  serie di massime della Cassazione e dei tribunali di merito sul diritto alla provvigione del mediatore:

Cassazione sentenza n. 31860/2019

Ai sensi dell’articolo 1755 codice civile, il Mediatore ha diritto alla provvigione quando l’affare è concluso per effetto del suo intervento e l’affare può dirsi concluso anche con la stipula del contratto preliminare, tuttavia è necessario che tra le parti sia stato stipulato un valido vincolo contrattuale che fa sorgere il diritto del mediatore alla provvigione e che non viene meno anche in caso di inadempimento di una delle parti.

Tribunale Roma sentenza n. 4603/2017

Il diritto del mediatore alla provvigione sorge al momento della conclusione dell’affare. Sotto questo profilo deve ritenersi che la conclusione dell’affare rilevante ai fini dell’individuazione del momento in cui matura il diritto del mediatore alla provvigione, debba individuarsi con riferimento alla sottoscrizione di un accordo dal quale nasce un rapporto obbligatorio tra le parti.

Tribunale Roma sentenza n. 656/2017

Perché sorga il diritto alla provvigione non è sufficiente che l’affare sia stato concluso, ma è necessario che la conclusione del contratto sia avvenuta per effetto dell’intervento del mediatore che deve deve aver messo in relazione i contraenti con un’attività causalmente rilevante ai fini della conclusione dell’affare.


Tribunale Roma sentenza n. 22466/2016

Il mediatore ha diritto alla provvigione anche se la vendita viene conclusa direttamente dal venditore, dopo la disdetta del contratto di mediazione, all’acquirente che ha visionato l’immobile per il tramite dell’agenzia immobiliare prima della scadenza del contratto.

Cassazione sentenza n. 22273/2010

Il mediatore ha diritto al pagamento della provvigionein tutti i casi in cui le parti, per effetto del suo intervento, abbiano concluso un “affare”, a nulla rilevando che, successivamente, le parti stesse decidano concordemente di modificare i termini nell’accordo o di sottoporre lo stesso a condizione sospensiva.


Se la proposta è con condizione sospensiva o condizione risolutiva?

Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva,*1 il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione

Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva,*2  il diritto alla provvigione non viene meno con il verifcarsi della condizione

Tale disposizione, si applica anche quando il contratto è annullabile o rescindibile se il mediatore non conosceva la causa d’invalidità

*La condizione sospensiva è quella dal cui verificarsi viene fatta discendere l’efficacia del contratto o di un patto. Ad esempio, Tizio di impegna ad acquistare un fondo da Caio solo se il Comune X gli rilascerà il permesso per costruirvi un immobile. Se e fino a quando il permesso non viene rilasciato, l’immobile non è acquistato.
*La condizione risolutiva, invece, è quella al verificarsi della quale viene subordinata la cessazione degli effetti del negozio. Per riprendere l’esempio precedente, si consideri il caso in cui Tizio acquista da Caio un fondo con la condizione, tuttavia, che se entro un anno il Comune X non gli rilascerà il permesso per costruirvi un immobile il contratto si risolverà.

Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva ad essere ancorata al verificarsi di un evento futuro ed incerto è la produzione dei suoi effetti: pertanto, atteso che il diritto alla provvigione dipende dalla conclusione dell’affare (1755 c.c.), in tal caso esso sorge solo se la condizione si avvera.
Se, invece, il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, esso inizia sin da subito a produrre i propri effetti (suscettibili di essere travolti dall’avverarsi della condizione): pertanto, il mediatore ha diritto, sin dalla sua conclusione, alla provvigione la quale, a differenza degli effetti della stipula, non è travolta in caso di verifica della condizione stessa.
Infine, l’ultimo comma della norma tutela la buona fede del mediatore.

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