"la strada giusta per i tuoi immobili"

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Proposta di Acquisto

Nel momento in cui trovi l’immobile che è adatto alle tue esigenze, arriva il momento di farsi avanti e di procedere con la proposta di acquisto, che a seguire ti andremo a spiegare in cosa consiste e come si formula.

E’ importante sapere che la proposta di acquisto di un immobile è vincolante, ha quindi un suo valore dal punto di vista dell’impegno economico che ti accingi ad affrontare, e giuridico dal punto di vista legale, vanno quindi valutati bene tutti glia spetti prima di decidere si formularla, la proposta di acquisto è infatti la dichiarazione formale di una persona interessata ad acquistare un immobile, ad un determinato prezzo e condizioni.

Andiamo a vedere di seguito quali sono tutte le sue caratteristiche.

Partiamo con il dire una delle cose più importanti, e cioè, che la proposta di acquisto deve essere formulata in forma scritta, perché come dicevano i nostri avi, verba volant, scripta manent, e quindi va formulata sui moduli di cui dispone l’agenzia alla quale ci siamo affidati, ed ha validità per un periodo di tempo definito, questo significa che la proposta dovrà contenere un tempo entro il quale il venditore dovrà accettare o dinegare o dichiarare la sua disponibilità a vendere a prezzo e/o condizioni diverse da quelle proposte la proposta. Tale termine, in genere può andare dai 7 ai 30 gg.

La proposta di acquisto è irrevocabile. Che significa? Significa che, una volta che formuli la proposta, sei vincolato alla sua sottoscrizione e non puoi quindi tirarti indietro fino alla scadenza del termine fissato anche qualora tu cambiassi idea, perché, se il venditore dovesse accettare la tua offerta in tale termine, l’affare si riterrà concluso e tu dovrai comunque riconoscere quanto stabilito a titolo di caparra confirmatoria, se invece il venditore non dovesse accettare nei temi stabiliti tu potrai ritenerti libero.

La caparra confirmatoria, ci porta quindi a capire come rendere seria una proposta. E’ si, perché una proposta scritta deve essere sempre accompagnata da una garanzia economica, questo significa che, contestualmente alla sottoscrizione della proposta di acquisto, dovrai lasciare un assegno a garanzia della proposta stessa intestato al proprietario, che diventerà, con la sua eventuale accettazione, una caparra confirmatoria.

E’ importante sottolineare che l’assegno lasciato all’agenzia, non verrà consegnato al proprietario se non come detto, ad accettazione della proposta di acquisto da parte del venditore, che potrà a quel punto incassare l’assegno. Nel caso venga prevista la stipula di un successivo contratto preliminare, l’importo della caparra confirmatoria verrà generalmente integrato con un ulteriore versamento.

Da qui si evince quindi, come detto sopra, che qualora tu decidessi di non adempiere agli impegni assunti non potrai pretendere la restituzione di quanto versato, se dovesse essere invece il venditore a recedere dall’accordo, dovrà versare il doppio di quanto ricevuto. In alternativa, la parte non inadempiente potrà agire per l’adempimento del contratto. Nel caso del buon esito della vendita, l’importo versato a titolo di caparra confirmatoria (indicato sull’assegno) sarà considerato quale acconto sul prezzo di vendita, che dovrebbe essere pari a non meno del 5% del prezzo di acquisto dell’immobile (un ulteriore 15% verrà poi versato sempre a titolo di caparra di confirmatoria al preliminare; la percentuale potrebbe si ridursi quanto più alto è il prezzo). In genere però la percentuale si riduce quanto più alto è il prezzo.

In alternativa, sempre per garantire la serietà della proposta, puoi decidere di versare all’agenzia un deposito cauzionale a garanzia dell’impegno provvigionale assunto, che sarà imputato in conto provvigione in caso di conclusione dell’affare e reso in caso di scadenza dei termini o di non accettazione da parte del venditore. Qualora decidessi di adottare questa soluzione, la caparra confirmatoria sarà versata in un’unica soluzione il giorno del contratto preliminare.

Perché dovrei lasciare l’assegno intestato all’agenzia e non a nome del venditore?

Perché, qualora emergessero dopo l’accettazione, delle criticità sull’immobile che non lo rendano compravendibile, l’agenzia dovrà restituirti l’assegno di deposito, evitandoti così di confrontarti direttamente con il venditore, rischiando di trovarti in una posizioni scomoda.

La proposta di acquisto cosa deve contenere?

La proposta d’acquisto deve contenere alcuni elementi essenziali. Per esempio il nome del proponente e del proprietario, e la descrizione dell’immobile (meglio se con l’indicazione dei dati catastali o come riportato nell’atto notarile). Deve essere inoltre indicato se l’immobile è libero o locato, e soprattutto come deve essere consegnato al rogito.

Una condizione importante da inserire e obbligatoriamente nella proposta (a tutela del proponente) è la conformità dell’immobile alle norme edilizie, urbanistiche e catastali, nonché la mancanza di vincoli, servitù, debiti e giudizi relativi a rapporti ad esso inerenti (condominiali, fiscali, etc.), e comunque l’impegno del venditore di risolvere eventuali problematiche entro il rogito notarile di vendita. Gli altri contenuti che devono essere indicati sono il prezzo proposto, le modalità di pagamento, la data in cui verrà stipulato il contratto preliminare di compravendita, nonché la data dell’atto notarile. Nella proposta che vai a formulare infine, puoi decidere di inserire altre condizioni o opportunità che il venditore dovrà accettare o proporre diversamente.

Se ho bisogno di un mutuo prima dell’acquisto?

Partiamo con il dire che è sempre bene avere già idea della capacità reddituale che ti consente di effettuare tale acquisto, ma se comunque decidi, per sentirti più sicuro che la banca alla quale ti deciderai di affidarti erogherà il mutuo, allora, puoi decidere di subordinare la proposta all’ottenimento del mutuo. Subordinare la proposta all’ottenimento vuol dire che nella sottoscrizione della stessa, porrai la condizione che la tua proposta e quindi i tuoi intenti nell’acquisto dell’immobile, sono di conseguenza alla delibera della banca.

Se questo da un lato ti rende tranquillo, perché se la banca non eroga il mutuo, non perdi nulla e non incorri in sanzioni, dall’altro va considerato che, un venditore trovandosi di fronte una proposta subordinata all’ottenimento del mutuo potrebbe essere più restio all’accettazione e comunque si vorrà ritenere libero, in attesa che ti arrivi la delibera, di vagliare altre eventuali proposte, pur avendo accettato la tua. (in caso di proposta subordinata l’assegno, se intestato al proprietario, non verrà consegnato anche in caso di accettazione).

Ricorda! Una valida agenzia immobiliare potrà sempre aiutarti nella scelta dell’istituto di credito più adatto alle tue esigenze, mettendoti in contatto con i suoi mediatori creditizi.

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