"la strada giusta per i tuoi immobili"

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CHE COSA SONO L’AFFRANCAZIONE E IL DIRITTO DI SUPERFICIE?

Gli acquirenti che si trovano alle prese con l’acquisto di una casa e sentono le parole “affrancazione” o “diritto di superficie”, tendono spesso a trattenersi dal visionare l’immobile oggetto di tali particolarità, perché non sanno con esattezza di cosa si tratta, ma maggiormente, spesso non riescono ad avere informazioni esaustive dal proprietario dell’immobile o dall’agente immobiliare stesso. 

Allora facciamo un po’ di chiarezza sull’argomento.

L’AFFRANCAZIONE è la rimozione del vincolo relativo al prezzo massimo di cessione e locazione degli immobili, realizzati nei Piani di Zona (PDZ), a fronte del pagamento di un corrispettivo da parte del proprietario dell’immobile a favore dell’Amministrazione Comunale.

IMPORTANTE: Il vincolo può essere rimosso solo trascorsi almeno 5 anni dal primo atto di trasferimento cioè quello tra il concessionario del diritto di superficie (che ha sottoscritto la convenzione con il Comune di Roma) e l’assegnatario/acquirente.

Fino a 6 mesi fa, la rimozione di questo vincolo era molto, molto lunga (parliamo di anni) e molto, molto onerosa, (migliaia di euro) oggi è molto più semplice, rapida ed economica, vediamo come.

Istanze di affrancazione rapide.

Oggi, il richiedente la rimozione del vincolo, dovrà determinare lui stesso, attraverso l’ausilio di un tecnico specializzato (Geometra/Architetto/Ingegnere) il valore dell’affrancazione del proprio immobile e, successivamente, effettuare l’affrancazione attraverso un’autocertificazione da presentare via PEC (Deliberazione n. 103/2020). Si è inoltre prevista sia la possibilità di indicare preventivamente il nominativo del notaio rogante per velocizzare le stipule degli atti che la possibilità di dilazione del pagamento degli oneri di affrancazione per evitare che gravino troppo su un budget famigliare.

I documenti necessari per rimuovere il vincolo del prezzo massimo di cessione sono:

  •  Copia integrale del titolo di proprietà Immobile (atto d’acquisto o atto di assegnazione dell’immobile e nota di trascrizione) 
  • Visura catastale storica e planimetria catastale dell’immobile
  • Copia integrale del Regolamento di Condominio e delle Tabelle millesimali di proprietà generale, la cui validità ed attualità anche in relazione ad eventuali modifiche sopravvenute dovrà essere attestata dall’Amministratore di condominio secondo apposito modello di Dichiarazione Sostitutiva di Atto Notorio 
  •  Copia del documento di identità del proprietario o del legale rappresentante (se persona giuridica) 
  • Dichiarazione in ordine alla capacità a contrarre con la pubblica amministrazione
  • Ricevuta attestante l’avvenuto pagamento dei diritti di istruttoria (€ 100,00) previsti dalla deliberazione di Assemblea

Una volta presentata la domanda di affrancazione all’ufficio preposto, dovrà arrivare approvazione dal Comune di Roma che provvederà poi a fissare un appuntamento per la stipula (vero e proprio atto notarile a carico del proprietario) della convenzione definitiva, dove viene esplicitata la rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione, cosicché il proprietario sarà libero di vendere il suo immobile a prezzo libero di mercato. 

In conclusione:

La rimozione del vincolo da parte del proprietario, è sempre obbligatoria per poter vendere a prezzo libero di mercato, quindi l’acquirente che si trova di fronte ad un’immobile con affrancazione, non deve temere nulla, deve solo avere un po’ più di pazienza nell’acquisto visto che i passaggi sono più lunghi, ma rimane comunque un acquisto sicuro.

Per tutte le informazioni dettagliate e per scaricare i moduli, ci si può collegare al sottostante link del Comune di Roma

https://www.comune.roma.it/web/it/scheda-servizi.page?contentId=INF40221&pagina=3

DIRITTO DI SUPERFICIE

Il diritto di superficie è il diritto di costruire su un suolo che è proprietà di un altro soggetto. Il soggetto può essere pubblico o privato. Questo, nell’ordinamento giuridico italiano, non è altro che un diritto reale di godimento (artt. 952 e 956 C.C.), che consiste nell’edificare e nel mantenere una costruzione al di sopra (o al di sotto) di un fondo di proprietà altrui.

Cosa c’entra l’Affrancazione con il Diritto di Proprietà? In realtà nulla. Se non che può capitare che il Comune, oltre alle agevolazioni di cui abbiamo già parlato, preveda anche un’ulteriore fattore di convenienza: anziché cioè obbligare i costruttori ad acquistare il terreno (solitamente privato e quindi espropriato, o comunque comunale) su cui erigere le case, lo dà a loro in concessione per 99 anni (rinnovabili per ulteriori 99). Al termine di questo periodo il terreno (e ovviamente le case che vi sono costruite sopra) tornerà di proprietà del Comune.

Di conseguenza se si compra una casa su un terreno dato in concessione, non si acquista la proprietà piena (cioè non si ha diritto di proprietà), ma il diritto di occupare la superficie del terreno con la nostra casa per 99 anni a partire dalla data di concessione (quindi si gode del diritto di superficie).

Al termine del periodo della concessione, può capitare comunque che il Comune dia la possibilità, dietro pagamento di una somma contenuta e la stipula di un mini-rogito presso un notaio, di convertire il Diritto di superficie in Diritto di proprietà.

Affinché questo avvenga il piano di zona deve essere inserito in una apposita delibera comunale. Vanno anche individuati i coefficienti per la determinazione dell’importo da corrispondere al Comune e un ente/società incaricata della riscossione.

Diritto di superficie in convenzione

Con la legge 167 del 1962 sono stati introdotti i piani per l’edilizia popolare. Gli enti pubblici hanno la possibilità di espropriare terreni per realizzare costruzioni legate all’edilizia convenzionata. Questi piani sono pensati per le classi meno abbienti e hanno l’intento di usufruire di prezzi decisamente più contenuti. 

Post edificazione si parla, impropriamente, di proprietà superficiaria e non più di diritto di superficie, La proprietà superficiaria identifica l’opera realizzata sul fondo altrui, mentre per il suolo resta l’iscrizione di un onere (in questo caso il gravame, identificato come diritto di superficie).

N.B. Il diritto di superficie, non rende in alcun moto ostativa una vendita perché non determina il prezzo massimo di cessione. Il diritto di superficie può essere riscattato o no dalla proprietà e non crea alcun problema a chi acquista se non riscattato, perché hanno una durata indeterminata se non diversamente specificato, o determinata. Il valore dell’immobile non varia sulla base della sua esistenza o meno. 

Il diritto di superficie può essere riscattato in qualsiasi momento anche dal futuro acquirente

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